בערים וותיקות בדומה לרעננה, בנכסי מקרקעין, נוספו זכויות בנייה מהותיות אשר מעלות את שווי הנכסים. למשל, מגרש וותיק עליו בנוי בית ישן בגודל של 80 מ"ר, שוויו, ככל הנראה מושפע מזכויות בנייה אשר אושרו עם השנים מכוח תכניות שונות.
התכניות המשביחות יכולות לתרום לניצול המגרש בצורה יעילה יותר, כגון: תוספת קומות, מרתפים, חדרים בגג או שינוי הצפיפות (הריסת הבית הקיים והקמת מבנה רב קומות בבנייה רוויה).
כאשר אתם בוחרים שמאי מקרקעין ברעננה, עליכם לוודא כי השמאי מכיר את כלל המגמות העירוניות ויודע לחשב את מכלול זכויות הבנייה שנוספו לנכס עם השנים. יחד עם זאת, שמאי מקרקעין ברעננה צריך להתחשב בכלל המגבלות התכנוניות לניצול זכויות הבנייה, כגון: הפקעות, קווי בניין ועוד.
במאמר זה אנו נסביר לכם איך לבחור שמאי מקרקעין ברעננה ומה שמאי דירות נדרש לדעת בבואו להעריך נכס מקרקעין.
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין ברעננה על בדיקה משפטית של נכסי מקרקעין
ברוב שטחה, מדינת ישראל מחולקת לגושים המתחלקים לחלקות. במצב הרצוי, החלקות מתחלקות לתתי חלקות אשר כל תת חלקה מהווה יחידת רישום.
במקרים רבים, בבנייני מגורים, בנייני משרדים או נכסים אחרים אין רישום "בית משותף" ברשם הבתים המשותפים במשרד המשפטים.
שמאי מקרקעין ברעננה נדרש לנתח את תשריט הבית המשותף המגדיר לכל דירה, חנות או משרד, את ההצמדות (המשפטיות) כמו חניות, מחסנים, חצרות ועוד.
במידה ואתם בעלים של נכס מקרקעין כמו דירה, בית פרטי או נכס עסקי, והחלקה לא רשומה בפנקס הבתים המשותפים, ייתכן והבעלות שלכם במושע.
"מושע" – בעלות משותפת ללא מסויימות ספציפית.
ניקח לדוגמה מגרש בייעוד מגורים בגודל של 700 מ"ר. למגרש 2 בעלים ועל כל בעל מחזיק ב - 50% משטחו של המגרש בפנקס הזכויות.
שמאי מקרקעין מקצועי ברעננה נדרש לדעת כי למרות שכל שכן בנה את ביתו בחלק מסוים מהמגרש, להם בעלות משפטית משותפת בכל המגרש ללא קשר היכן בנה כל אחד את ביתו.
גורם השותפות (מושע) מפחית משווי נכסי המקרקעין היות וגורם לחוסר וודאות לעניין מיקום החזקה הספציפי.
שמאי מקרקעין ברעננה יכול להמליץ לכם על כמה דרכים בהן ניתן לבטל גורם שותפות זה, בין היתר, על ידי הבאים:
1. הכנת תשריט בית משותף: מתאים לבנייני דירות, בתים דו משפחתיים, עסקים עסקיים.
2. הכנת הסכם שיתוף: מתאים למגרשים עסקיים ובתים דו משפחתיים.
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין ברעננה על מיסוי מקרקעין לרשות מקרקעי ישראל:
רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) הינו גוף הפועל מכח חוק ומחכיר נכסים לשימושים שונים. כל חוזה חכירה שמבוצע מול רשות מקרקעי ישראל כולל זכויות בנייה מוגבלות לניצול על המגרש המוחכר.
לדוגמה:
על פי חוזה החכירה מול רשות מקרקעי ישראל ניתן לבנות בית חד משפחתי בגודל של 180 מ"ר על מגרש של 350 מ"ר.
על פי תכנית בניין העיר (תב"ע) ניתן לבנות על המגרש בית חד משפחתי בגודל של 280 מ"ר.
מדוגמא זו אנו רואים שקיבולת הבנייה המוחכרת אינה מספיקה על מנת לנצל את הבנייה המקסימלית המותרת מכח תכניות בניי עיר (תב"ע).
קיימות כמה דרכים לרכוש זכויות בנייה מהמנהל. שמאי דירות ברעננה נדרש לבצע חישוב של כל האפשרויות (כן, קיימות כמה) לרכישת זכויות הבנייה ממנהל מקרקעי ישראל.
שמאי מקרקעין ברעננה צריך לדעת כי במגרשים מעל 280 מ"ר, בדרך כלל, לא ניתן לבצע הקניית בעלות ללא תשלום עבור יתרת זכויות הבנייה הנוספות והמרביות מכח תב"ע.
שמאי מקרקעין ברעננה נדרש לשליטה מעמיקה בהחלטות רשות מקרקעי ישראל. לשליטתו של שמאי המקרקעין ברזי החלטות רשות מקרקעי ישראל השפעה ישירה על יכולת השמאי לחסוך לכם הרבה כסף.
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין ברעננה על היטל השבחה
בתחילת המאמר דיברנו על נכסים וותיקים אשר עם השנים נוספו להם זכויות בנייה רבות מכח תכניות בניין עיר שאושרו עם השנים.
אם בזמן הרכישה (או חודש מאי 1975, המאוחר) קיבולת הבנייה הייתה 80 מ"ר, ולאחר אישור כלל תכניות בניין עיר קיימת אפשרות לבנות על המגרש בית מגורים בגודל של 350 מ"ר, יוצא, שיתרת זכויות בנייה הינה 270 מ"ר לניצול.
שמאי מקרקעין ברעננה צריך לדעת כי החיוב בגין השבחה של כל תכנית נעשה לשווי הקרקע בזמן כניסתה לתוקף.
מס היטל ההשבחה עומד כיום על 50% משווי מ"ר מבונה ליום אישור התכנית.
בביצוע הקטנת חיוב בהיטל השבחה, שמאי מקרקעין ברעננה צריך לשים לב לזכויות בנייה שלא תורמות כלכלית באופן מיידי, תשלום היטל ההשבחה בגינן קטן ביחס לזכויות בנייה אשר תורמות כלכלית בצורה מידית.
דוגמה: תוספת זכויות בנייה למרתף בבית שנבנה לפני 30 שנה. אין כדאיות כלכלית להרוס את הבית ולהקים את המרתף. במקרה זה זכויות הבנייה יקבלו מקדם נמוך מאוד עד ליתרת חייו הכלכליים של הבית, כ - 30 שנים נוספות.
במשרדנו, פז שמאות מקרקעין, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.
למשרדנו, הכרות רבה עם תחומי מיסוי המקרקעין. ידוע, כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי, ולכן, אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.
פז שמאות מקרקעין. טלפון: 2698*/ אתר: https://shamay-mekarkein.com. המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי ועלול להשתנות. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך.
