מציאת עורך דין
הדרך למצא עורך דין מכירת דירה, גם היא סוג של תהליך עומק, שמומלץ לא לדלג עליו. כמו החשיבות בקבלת ליווי של עורך דין מקרקעין מומחה, כך גם החשיבות, שיהיה זה עורך דין מנוסה, בעל מוניטין והמלצות, אחד המבין תודעת שירות מהי, זמין לטפל בכם, מעודכן בכל דבר הקורה בתחום וגובה מחיר שאינו מפוצץ לכם את הכיס. אין הכוונה לכך שעליכם לחפש עורך דין זול, עורך דין מכירת דירה טוב, עולה כסף. וודאו מראש מה המחיר המקובל ונסו להביא את שכר הטרחה של עורך הדין בו בחרתם, למקום הקרוב ביותר למחיר הממוצע בשוק. עורך דין יוני לוי, עורך דין מנוסה ובעל מוניטין בתחום המקרקעין, יספק לכם סל שירותים מלא וליווי צמוד עד לסיום העסקה, במחיר מאוזן, המותאם ליכולותיו המקצועיות, רמת השירות והאמינות שהוא מספק.
חידושים בנושא מיסוי מקרקעין
חוק ההסדרים הביא עמו שינויים בתחום הנדל"ן, הקשורים לנושאי מיסוי מקרקעין. מטרת החידושים בחוק, לסייע בתהליך הורדת מחירי הנדל"ן, שמזה זמן רב הולכים ועולים בהתמדה. תזכיר החוק דן בנושאי מיסוי מקרקעין ומחדד, החידושים יתקנו עיוותי מס קיימים, יביאו להגדלת היצע הדירות וכתוצאה מכך, להוזלה במחירים. אחד החידושים המעניינים בחוק הוא, העלאת גובה מס הרכישה לאנשים הרוכשים דירה להשקעה ולא למגורים. הביקוש הגדול לנכסים על ידי משקיעים מוביל לעלייה במחירים ולכן, התקבלה החלטה להעלות את מס הרכישה בעסקאות השקעה לשיעור מס של 8%.
חידוש נוסף עוסק במשך תקופת ההמתנה בין רכישת דירה ראשונה ומכירתה מאוחר יותר. החידוש בחוק מקצר תקופת המתנה זו ל- 12 חודשים כלומר, מי שימכור את דירת המגורים הראשונה שלו רק לאחר 12 חודשים (במקום 24 חודשים שהיה עד היום), ייהנה משיעור מס רכישה מופחת ופטור מלא מתשלום מס שבח. חידוש זה אמור לייצר האצה של מכירת דירות ראשונות, דבר שאמור להגדיל את היצע הדירות ולהביא להוזלת מחירי הדיור הגבוהים.
הזמנה לבנות על קרקע פרטית
במסגרת החידושים בתחום חוק המקרקעין, נמצא גם תיקון המקנה הקלות במס לאנשים בעלי קרקע בבעלותם. מי שיבנה בתקופה הקרובה על קרקע פרטית, ייהנה מהטבות שונות ובמקביל, מי שימנע מבנייה, ישלם על כך מחיר במיסוי. בנייה רוויה על קרקע פרטית, תגדיל את היצע הדירות בשוק ותוביל גם היא להורדת מחירים.
המרת שטחים מבנייה אחת לאחרת
קיים בישראל עודף לא מבוטל של קרקעות פנויות, להן ניתן היתר בנייה למגדלי משרדים. לאור הצורך המובהק בהגדלת היצע הנכסים למגורים, חוק ההסדרים קובע שניתן יהיה לבצע המרה של שטח בעל היתר בנייה למגדלי משרדים, לטובת בניית מגדלי מגורים, בהם יוצעו דירות למכירה ודירות קטנות להשכרה למשכי זמן ארוכים. המטרה היא שוב, להוזיל את מחירי הדיור וליצור נכסים מתאימים למגורי סטודנטים, לדיור מוגן ועוד.
חידושים בנושאי פינוי בינוי
חידוש משמעותי ביותר בתחום המקרקעין הוא הורדת רף ההיענות לפרויקט פינוי בינוי. אם בעבר נדרשה הסכמתם של 80% מדיירי הבניין כדי לצאת לדרך, כיום, נדרשת הסכמתם של 67% מהדיירים בלבד. עובדה זו משפרת גם את האפשרות להגיש תביעה נגד דיירים סרבנים. תביעה תוגש רק במצב בו אין לדייר סיבת סירוב מוצדקת על פי חוק. התביעה תהיה תביעת נזיקין אותה יגיש היזם יחד עם שאר דיירי הבניין. חידוש זה יקל מאוד לצאת לדרך עם פרויקטים של פינוי בינוי חדשים וכאלה שנתקעו בגלל סירוב של אחד או יותר מהדיירים.
חידוש בנוגע לדיירים קשישים בפרויקט פינוי בינוי
תיקון נוסף בחוק פינוי בינוי עוסק בהגדרה מחדש של דייר קשיש. קהילת הקשישים זכאית להטבות מיוחדות בפרויקטים של פינוי בינוי ולקבלת פתרונות מהיזם, אודות בעיות שונות הקשורות לביצוע הפרויקט. עד כה הגדרת קשיש לפרויקט פינוי בינוי הייתה, אדם שמלאו לו 75 שנים, מעתה, הגיל ירד ל- 70. בעבר ההגדרה הייתה אף נוקשה יותר וקשיש הוגדר כדייר בן 80. ההקלות החדשות יבטיחו סוג של וודאות לכל מי שמעורב בפרויקט פינוי בינוי לרבות, הקבלן ודיירי הבניין. גם הפטורים המורחבים, החדשים, מתשלום מס, שמהם יכולים ליהנות דיירי פרויקט פינוי בינוי, משפרים מאוד את סיכויי הפרויקטים להתממש.
חשיבות הידע המקצועי של עורך הדין שבחרתם למכירה
חלק נכבד מהחידושים בחוק המקרקעין, עשויים להיות רלוונטיים עבורכם, במידה ואתם עומדים בפני מכירת נכס לצרכי מגורים. אי לכך, חשוב מאוד שעורך הדין שלכם ידע להסתכל על עסקת הנדל"ן בפרספקטיבה רחבה ככל שניתן. משרד עורכי דין יוני לוי המתמחה במקרקעין, ייקח בחשבון את היבטי המיסוי השונים במטרה לחסוך לכם עלויות מס משמעותיות, הוא מכיר את כל החידושים והעדכונים בחוק המקרקעין על מגוון סעיפיו, העוסקים בנדבכים שונים של הענף. עורך דין לוי ידאג שכל החידושים בחוק, ישרתו אתכם ואת עסקת המכר שלכם והוא ילווה אתכם לאורך כל הדרך, עד להשלמת עסקת המכר לשביעות רצונכם.
אחד הדברים החשובים לאחר ביצוע עסקת מכר הוא, העברת הזכויות בנכס, הן ברמה הביורוקרטית והן, הלכה למעשה, בהעברת הדירה לדיירים החדשים. חשוב לבצע תהליכים מסודרים ומדויקים כגון, העברת הזכויות בנכס במנהל מקרקעי ישראל, על שמם של בעלי הדירה החדשים ולאחר מכן, כפועל יוצא מכך, לבצע מסירה מאורגנת של הדירה לדיירים החדשים. את כל אלה יבצע עורך דין נדל"ן.
מחיר המכירה
בנושא אחד החוק אינו מתערב בשום צורה ולכן, גם עורך הדין שלכם לא יהיה מעורב בו, סכום המכירה של הנכס. אמנם, עורך דין נדל"ן מכיר, מן הסתם, את המחירים המקובלים בשוק הנדל"ן אולם, אין מדובר בעניין משפטי ולפיכך, עורך הדין יישאר מחוץ למספרים בעניין זה. על מנת לקבל החלטה טובה גם בנושא מחיר המכירה של הדירה, מומלץ להתייעץ עם שמאי מקרקעין. שמאים מקצועיים מכירים היטב את מחירי השוק, הם יודעים לבצע הערכת שווי של נכס, תוך חישוב פרמטרים שונים המשפיעים על המחיר כדוגמת, אזור המגורים, הקומה בבניין בו נמצאת הדירה, גודל הדירה, גילו של הבניין ועוד.
עיקרי חוק המקרקעין
חוק המקרקעין עוסק במגוון רחב של נושאים במטרה להסדיר את ענייני המשפט האזרחיים הקשורים לנושאי המקרקעין: בעלות והחזקה במקרקעין, ניהול עסקאות במקרקעין, הסדרי הרישום של נכסים, דרישת הכתב הקובעת שכל אלמנט הקשור לעסקת מקרקעין יתבצע בכתב כדי לקבל תוקף משפטי, הפתרון של עסקאות נוגדות, קביעת תקנת שוק, הגנת הבעלות והחזקה, קיום שותפות במקרקעין, תחום בתים משותפים, מקרקעין ציבורי, מרשם המקרקעין ועוד.
מוגש מטעם: עורך דין יוני לוי
