מה צריך לדעת שמאי מקרקעין ברעננה על שכונת נווה זמר:
שכונת נווה זמר הממוקמת צפונית לרחוב ויצמן. בהערכת שווי דירה בשכונה, שמאי מקרקעין ברעננה צריך לשים לב לשטחים המשויכים (צמודים) לכל דירה ודירה. אם עדיין הדירה לא נרשמה כבית משותף, ניתן לראות שטחים אלה באישורי הזכויות ובנספחים להסכמי המכר.
בפועל מדובר על שכונת יוקרה כאשר המחיר למ"ר בנוי בבנייה רוויה עומד על 35,000 ₪ נכון שלנת 2022, 2023. בשנים 2019 - 2020 המחיר עמד על 24,000 ₪ למ"ר בנוי בממוצע.
יוצא שמבדיקה של שמאי מקרקעין ברעננה, כל דירה בשכונה עלתה בממוצע ב - 46% רק משנת 2021. עלייה שנתית השל 15.3%.
עליית מחירים זו צריכה להיות מגולמת בתחשיב ההערכה השמאית. אחת הדרכים ששמאי מקרקעין ברעננה מתמודדים על עליית מחיר זו הינה בעזרת הצמדה. חישוב עליית המחיר השנתית מהווה את ההצמדה בפועל בשכונה הנקבעת על ידי כוחות השוק.
לפיכך, עסקה שהתבצעה לפני 1.5 שנים, תוצמד למדד. 15.3% * 1.5 = 23%.
השכונה מורכבת ממתחמים עם בינוי שונה אבל, בעלי סגנון דומה.
מפת סוגי בינוי על המצגת לתושב (קרדיט: עיריית רעננה)
תמונה 2
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין ברעננה על תכנית רע/2015 לשכונה:
כפתרון למצוקת הדיוק, השכונה עתידה לכלול 3,484 יח"ד ומרכז מסחרי. אחד הפתרונות למצוקת התנועה, הינו הקמת דרך ראשית מצפון העיר שתחבר דרך קיימת באזור התעשייה לדרך הפארק במערב העיר.
אחד המטרות של המרכז המסחרי העירוני שיוקם בחלקה הדרומי של השכונה, הינו, חיבור אוכלוסיות העיר על מנת לא ליצור שכונות מנותקות.
שטחו של המגרש לתעסוקה הינו 5.66 דונם שעליהם ייבנו 2,500 מ"ר מסחר ו - 3,000 מ"ר משרדים. כ - 100% זכויות בנייה.
אחת המטרות המקוריות של התכנית הייתה הקמה של שכונה לצעירים. לפיכך אחת הדרישות הינה כי בשכונה ייבנו שליש מהדירות, דירות קטנות עד שטח של 80 מ"ר. בפועל, מחירי הדירות הדירו חלק מהצעירים מהשכונה.
אחד הפרמטרים ששמאי מקרקעין ברעננה צריך לקחת בחשבון בהערכת שווי דירה זה את צפיפות המגורים. העדפתו של האדם הסביר היא לפרטיות. לפיכך, ככל שיש פחות דיירים בבניין או שיש פחות אנשים לק"מ רבוע, הדבר נחשב לרווחה כלכלית. במקרים רבים באותה השכונה בשני בניינים סמוכים ערכי השווי יהיו שונים מפרמטרים שונים. אחד הפרמטרים יכול להיות גובה הבניין. במקרה זה שמאי מקרקעין ברעננה צריך לבצע התאמות על מנת לאזן את עסקאות ההשוואה.
הצפיפות בשכונה הינה נמוכה ועומדת על כ - 10 יח"ד לדונם. מצד אחד צפיפות נמוכה זו מאפשר תחושת מרחב ורמת חיים טובה, מצד שני, הצפיפות הנמוכה לא עונה על מטרות התכנית - לאפשר דיור זמין לצעירי העיר.
מתחמי פינוי בינוי ששמאי מקרקעין ברעננה צריך להכיר
אחד הפרויקטים המצויים בהליכי הקמה זה פרויקט פינוי בינוי ברחוב גאולה בשכונת קריית שרת. מטרת הפרויקט היא הריסה של 3 בניינים וותיקים הכוללים 138 יחידות דיור, ובמקומן יוקמו 355 יח"ד בשישה בניינים במסגרת תמ"א 38, כאשר כל בניין יכלול 9 קומות וקומת גג חלקית. פתרון החניה הינו תת קרקעים בשני מפלסים.
חלק מהדירות הן דירות קטנות עד 80 מ"ר. כיום מחירה של דירת 4 חדרים עומד על כ - 3,800,000 ₪ לדירה מרווחת ו כ - 3,200,000 ₪ לדירה עם חלל מגורים קטן יותר.
איך שמאי מקרקעין ברעננה מנתח פרויקט פינוי בינוי
נתן דוגמה מאוד קלה לבדיקת כדאיות של פרויקט פינוי בינוי, שיהיה קל להבנה.
נניח שיש 25 דיירים שאת הבניין שלהם ניתן להרוס. עלויות בנייה למ"ר: 11,000 ₪. רווי יזמי נדרש: 20%.
שווי דירת התמורה: 30,000 ₪ למ"ר.
עלויות העברה לדייר: 500,000 ₪.
כמות דירות עתידית: 80. שטח כל דירה: 100 מ"ר.
האם הפרויקט כלכלי?
בשלב הראשון, שמאי מקרקעין ברעננה יכפיל את התמורה בניכוי מע"מ במספר הדירות שהוא ימכור (בניכוי דירות הדיירים). (25 - 80) * 1.17 / 30,000 = 141,000,000 ₪ הכנסות.
את ההכנסות נחלק ברווח הייזמי של 20% ונקבל שווי קרקע של 117,000,000 ₪.
בשלב השני, שמאי מקרקעין ברעננה יאמוד את כל עלויות הבנייה ונראה האם אנחנו משלמים עבור הקרקע מחיר סביר. התשלום שלנו הינו בפועל על ידי עלויות הבנייה שבין היתר יממנו את בניית דירות הדיירים המפונים.
מספר דירות: 80. 100 מ"ר * 80 יח"ד * 11,000 ₪ למ"ר = 88,000,000 = 500,000 * 25 = 100,500,000 ₪.
מה אומרים לנו המספרים? ליזם יש רווח עודף של כ – 17,000,000 משווי הקרקע. יחד עם זאת, בפרויקטים מסוג זה היזם צריך להשאיר "בשר" לארועים בלתי צפויים.
חשוב להבין, אם היזם מפסיד אז כולם יפסידו. שמאי מקרקעין ברעננה המתמצא בפרויקטים מסוג פינוי בינוי צריך לשמור על איזון בין הדיירים בעלי הקרקע לבין היזם המקדם את התכנית.
מה צריך לדעת שמאי נדל"ן ברעננה על הערכת שווי בתים פרטיים
בבתים פרטיים צמודי קרקע קיימים משתנים רבים המשפיעים על הסכום הסופי שיישאר בידי המוכר.
על מכירה של בית פרטי יכולים לחול מיסים כמו היטל השבחה, מס שבח ותשלומים לרשות מקרקעי ישראל.
שמאי נדל"ן ברעננה יכול לבצע הערכות מס לפני המכירה ולעשות את הקיזוזים הנדרשים.
למשל, מס היטל השבחה הוא מס שחל על זכויות בנייה שלא ניצלתם. המס מחושב על השטח העולה על 140 מ"ר ויכול להגיע לסכומים גבוהים. שיעור המס הינו 50%.
לדוגמה, אם אושרו לכם 100 מ"ר תוספת זכויות בנייה ושווי של מר קרקע הוא 15,000 ₪, תשלמו היטל השבחה של 750,000 ₪ לפי החישוב הבא:
15,000 * 100 * 50% (שיעור המס) = 750,000 ₪ מס שבח.
שמאי נדל"ן ברעננה המתמצא בהיטל השבחה יכול לעזור לך בביטול התשלום או הקטנת המס.
מס נוסף הוא מס שבח. במכירת דירה יחידה, קיים פטור ממס שבח על לתקרה של כ - 4,500,000 ₪.
אבל שימו לב! אם אתם מוכרים בית ישן הממוקם על מגרש שעליו יש זכויות בנייה, רשות המסים יכולה לחייב אתכם עבור זכויות הבנייה במנותק מהבית.
ההשלכה של דבר כזה זה שעל זכויות הבנייה תשלמו מס שבח מלא.
לפיכך, שמאי מקרקעין ברעננה המתמחה במס שבח צריך לפעול על פי סעיף 49ז לחוק מיסוי מקרקעין ולהפחית את המס על פי סעיפי החוק.
עוד דבר אחרון שיש לדעת על מגרשים המצויים בחכירה מהמנהל. אם המגרש שלכם נמצא בחכירה ושטחו עולה על 280 מ"ר, ייתכן ותדרשו לשלם תשלומים נוספים לרשות מקרקעי ישראל. שמאי מקרקעין ברעננה יכול לנתח את הסכם החכירה ולבדוק מה התשלום הנכון עבור זכויות הבנייה והקניית הבעלות.
במשרדנו, א.פז שמאות מקרקעין, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.
למשרדנו, הכרות רבה עם תחומי מיסוי המקרקעין. ידוע, כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי, ולכן, אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.
טלפון: 2698*
מוגש מטעם א.פז שמאי מקרקעין
