שוק הנדל"ן הישראלי עובר בשנים האחרונות שינוי תפיסתי משמעותי. בין תהליכי התחדשות עירונית, תמ"א, בנייה חדשה, תכנון מתקדם ושנויים דמוגרפיים, המושג "עירוב שימושים" הפך ממונח מקצועי שגור בפי מתכננים לעיקרון מנחה בתהליכי פיתוח. אף שהגישה אינה חדשה בעולם, היא תופסת תאוצה מחודשת בישראל ומשנה מהיסוד את האופן שבו מתוכננים ומבוצעים פרויקטים של התחדשות עירונית . כיצד משפיעה מגמת עירוב השימושים על עיצוב המרחב העירוני המתחדש, ומדוע היא נחשבת למפתח להצלחת פרויקטים של התחדשות עירונית בעתיד? בכתבה שלפניכם.
1 צפייה בגלריה
התחדשות עירונית
התחדשות עירונית
התחדשות עירונית
(צילום: Shutterstock)
עירוב שימושים: משורשי העבר לחדשנות העתיד
עירוב שימושים היא גישה בתכנון עירוני שמשלבת במתחם אחד או במבנה אחד מספר שימושים שונים - כמו מגורים, מסחר, משרדים ושטחי ציבור. למשל, בניין שבקומת הקרקע שלו יש חנויות, בקומות הראשונות משרדים, ובקומות העליונות דירות מגורים. או שכונה שמשלבת בתי מגורים יחד עם בתי ספר, גני ילדים, חנויות ומרכזי תעסוקה. זאת בניגוד לתכנון המסורתי שהפריד בין האזורים השונים - שכונות מגורים נפרדות, אזורי תעשייה נפרדים, ומרכזי קניות מרוחקים. המטרה היא ליצור סביבת חיים נוחה יותר שבה אנשים יכולים לגור, לעבוד ולבלות באותו אזור, בלי צורך בנסיעות ארוכות.
ההיסטוריה של התכנון העירוני מלמדת שעירוב שימושים היה המצב הטבעי של ערים לאורך אלפי שנים. מהערים העתיקות ביותר שמוכרות לנו ועד לערי אירופה המסורתיות, המרחב העירוני התאפיין בשילוב אורגני של מגורים, מסחר, מלאכה ופעילות ציבורית. רק במאה ה-20, עם עליית התכנון המודרניסטי והתלות הגוברת ברכב הפרטי, החלה להשתרש גישת הפרדת השימושים - פיצול מכוון בין אזורי מגורים, מסחר ותעסוקה ותהליכי התפתחות הפרברים.
בישראל, גישת הפרדת השימושים הייתה דומיננטית במיוחד בעשורים הראשונים למדינה. היא התבטאה בתכנון שכונות מגורים מנותקות ממוקדי תעסוקה ומסחר, ובהקמת אזורי תעשייה ותעסוקה מרוחקים ממרכזי הערים. תכנון זה, שנתפס בשעתו כמודרני ומתקדם, יצר בפועל ערים מקוטעות התלויות בתחבורת רכבים ומתאפיינות בחוסר יעילות בניצול הקרקע.
היתרונות המשולבים של הגישה החדשה
עירוב שימושים בהתחדשות עירונית מציע פתרון אינטגרטיבי למגוון אתגרים עירוניים. ברמה התפקודית, הוא מאפשר יצירת סביבות עירוניות המספקות את מרבית צורכי היומיום במרחק הליכה, מפחיתות את התלות ברכב פרטי ומעודדות אורח חיים פעיל ובריא יותר.
ברמה הכלכלית, שילוב השימושים מאפשר ניצול יעיל יותר של תשתיות עירוניות, הגדלת הכנסות העירייה מארנונה עסקית, ויצירת מקורות תעסוקה מגוונים בקרבת אזורי המגורים.
הגישה אף מציעה יתרונות חברתיים וסביבתיים משמעותיים. מתחמים מעורבי שימושים מעודדים אינטראקציה חברתית, מחזקים את תחושת הקהילתיות, ותורמים לביטחון האישי באמצעות יצירת "עיניים ברחוב" לאורך שעות רבות ביממה.
מבחינה סביבתית, הפחתת התלות ברכב פרטי מובילה לצמצום זיהום האוויר ופליטות גזי החממה.
השפעה מהותית על התחדשות עירונית
ההתחדשות העירונית בישראל עוברת שינוי מהותית בעקבות אימוץ גישת עירוב השימושים. במקום להתמקד בשיפור או החלפת מבני מגורים בודדים, הדגש עובר לחשיבה מתחמית וזו כוללת:
שינוי בקנה המידה: התכנון עובר מרמת הבניין הבודד לרמת המתחם או השכונה. פרויקטים חדשים מתוכננים כמכלול הכולל מגורים, מסחר, תעסוקה ושטחי ציבור, תוך התייחסות למרקם העירוני הסובב.
אינטגרציה של שימושים: הבנייה החדשה משלבת שימושים באופן אנכי ואופקי. בניינים מתוכננים עם חזית מסחרית פעילה, קומות משרדים או שטחי ציבור, ומגורים בקומות העליונות. במקביל, המרחב הציבורי מתוכנן לתמוך במגוון פעילויות.
מענה לצרכים משתנים: התכנון החדש מתייחס לשינויים בדפוסי החיים והעבודה, כמו העלייה בעבודה מרחוק, הצורך במרחבי עבודה משותפים, הצטמצמות שטחי הדירות ודרישה גוברת למרחבים ציבוריים איכותיים.
חידוש אזורי תעסוקה: התחדשות עירונית מתרחבת גם לאזורי תעסוקה ותיקים, המומרים למתחמים מעורבי שימושים. הוספת מגורים לאזורי תעסוקה מחייה אותם מעבר לשעות העבודה המסורתיות ומייצרת מרקם עירוני פעיל ודינמי.
תכנון תשתיות מותאם: התחדשות עירונית בגישת עירוב שימושים מחייבת חשיבה מחודשת על תשתיות עירוניות - החל מתחבורה ציבורית וכלה במערכות ניהול פסולת ואנרגיה.
העתיד כבר כאן
התחדשות עירונית בישראל 2025 מציגה תפיסה מתקדמת של המרחב העירוני. במקום מגדלי מגורים מבודדים, מתפתחים מתחמים משולבים היוצרים סביבת חיים שלמה ומגוונת. גישה זו משקפת הבנה מעמיקה יותר של צורכי העיר המודרנית והתושבים בה. השילוב בין התחדשות עירונית לעירוב שימושים צפוי להעמיק בשנים הקרובות, עם דגש גובר על יצירת מרחבים עירוניים חיים ופעילים. זהו שינוי תפיסתי עמוק באופן שבו אנו מבינים את המרחב העירוני - מעבר מראייה פונקציונלית צרה לתפיסה הוליסטית של העיר כמערכת מורכבת ומשולבת.


מוגש מטעם: אקרו נדל"ן