כששוק הנדל"ן בוער ורותח, כולם רוצים להיות חלק ממנו, ולזכות בנתח מן ההצלחה.
קבלו שבעה כלליים בסיסיים שחשוב לדעת כשנכנסים לתחום היזמות:
צוות מקצועי ויצירתי
המשימה החשובה ביותר של היזם, הן המתחיל והן המיומן, היא למצוא אנשי ביצוע יעילים, כאלה שיש להם יכולת ביצוע מעולה המשולבת במוטיבציה גבוהה.
קראו גם:
אנשי מקצוע יצירתיים אשר חושבים מחוץ לקופסה, או במילים אחרות אנשי "כן" או אנשי "בוא נמצא את הדרך", הם הסוד להצלחתו של היזם.
המשימה הזו חשובה עוד יותר כשמדובר באדריכל, עו"ד, אנשי כספים, ואנשי מקצוע בתחום הבניה. היזם צריך לחבר אליו אנשי צוות שמאמינים בו ובפרויקט.
אסטרטגיית איך ומתי
לאחר בניית צוות, חשוב לתכנן חלופות לאסטרטגיית יציאה ובאיזה שלב, תכנון, היתרים, מכרז, ביצוע, מסירה, בדק או אחזקה. את אסטרטגיית היציאה יש לתכנן לפי תרחיש אופטימלי (אסטרטגיה מתוכננת מראש), יציאה מאולצת או לעיתים גם יציאה והישארות פסיבית בפרויקט.
להבין בכסף
יזם היום צריך להיות פיננסייר. עליו להתמצא במושגים הכספיים: מהו מינוף? (הלוואה), מהם יתרונות המינוף? (מאפשר להותיר אמצעים לטובת מיזמים נוספים והנעת הזדמנויות, או במילים אחרות – לבצע מספר עסקאות במקביל), מהם מקורות המימון ליזם וכיצד לחשב את עלויות המימון? (למשל: מימון בנקאי וחוץ בנקאי, גורמים מוסדיים, חברות להשקעה, משקיעים פרטיים ואחרים).
איך מתכוננים לקראת גיוס ומימון?, וכיצד לתרגם את העסקה לשפה של הגורם המממן?( היערכות למצבים בלתי צפויים והתארכות בלוחות הזמנים או בהוצאות לא צפויות).
ההון העצמי
חשוב להבין ולדייק את גובה ההון העצמי הדרוש לפרויקט, כלומר: מהו הסכום שהיזם נדרש להביא מכיסו הפרטי.
היזם נדרש להבנה והפנמה של היכולות מבחינת הון אישי, גיוס שותפים, מקורות מימון חיצוניים, גיוס משקיעים ומהי רמת הסיכון והמינוף איתה הוא מרגיש בנוח.
קודם כל תזרים
על היזם לתכנן תזרים אמין לפרויקט אשר יכלול את המרכיבים הבאים: צפי התקבולים מהמכירות וסקר שוק באמצעות ניתוח פרויקטים דומים, מפגש עם מתווכים, משווקים ולימוד תוצאות מכרזים דומים. בדיקת העלויות השונות, הכנת דוח אפס, בדיקת אפשרויות לליווי בנקאי וניהול הפרויקט.
יזם יקום או ייפול על כוחו של התזרים, לכן יש חשיבות מכרעת להיערך בהתאם. ככל שהיזם מראה יותר בקיאות, ידע ומקצועיות, כך יהיה קל יותר לגייס הון הן בסקטור הפרטי והן מול הבנקים.
וכמובן, תדמית
קבלת הלוואה או ליווי פיננסי תלויה ברמת האמינות שהיזם משדר לבנק או למשקיעים. הבנק בוחן ובודק סעיפים שונים בהתנהלות הכלכלית של היזם ומעניק ציון לכל סעיף. הציון המשוקלל מהווה את ה"SCORING", כלומר הדירוג של היזם.
ככל שהדירוג גבוה יותר יגדל הסיכוי לקבלת ההלוואה והטבת תנאי ההלוואה. הסעיפים הנבדקים הינם מגווני וכוללים בין השאר: נכסים אישיים, רמת החיים, הוצאות והכנסות – תזרים המזומנים, שימוש באשראי, ההתנהלות מול השוק האפור (אם קיימת), איתנות פיננסית, יושר אישי ועמידה בהבטחות קודמות. חשוב לבנות מערכות יחסים מול הבנקים, ולעמוד בהתחייבויות. המערכת הבנקאית מוקירה ומעריכה לקוחות יציבים ומתגמלת בהתאם באמצעות מימון תחרותי ומהיר לפרויקטים.
שם המחשק: מומחיות
היזם צריך להפוך למומחה בתחום! גם בפניה מול משקיעים פרטיים, צריך להגיע מוכנים היטב עם הבקשה, ללמוד אותה על בוריה, לבצע סקר שוק - ללמוד מה המתחרים מציעים, להכין שיעורי בית בטרם כל פגישה ולהתכונן בין היתר לשאלות על רקע אישי, מעמד כלכלי.
יש להגיע מוכנים עם תשובות באשר לכושר ההחזר של המיזם ולוחות הזמנים, הניסיון העסקי והיסטוריית האשראי, מספר וסוגי מיזמים קודמים שבוצעו, מאזנים ודוחות עסקיים.
