למרות השלכות הקורונה, הסגרים והתחושה שאזרחי ישראל סובלים ממצוקה כלכלית, לאחרונה נרשם שיא של חמש שנים ברכישת דירות בישראל.
זה אמנם מפתיע, אך מפתיע לא פחות לגלות היכן הישראלים כן "חוסכים".
אחת המגמות המדאיגות העולות מהשטח היא העובדה שיותר ויותר אנשים רוכשים דירה מקבלן ללא עו"ד. הסיבות המרכזיות לכך הן הרצון לחסוך בעלויות והתפיסה שעוה"ד הניצב מולם ייצג אותם בעת הצורך – כאשר בפועל מדובר בעוה"ד של החברה שמייצג את החברה בלבד, ולא את הרוכשים.
אגב, במקרים של מכירת דירה מיד שנייה - אחוז האנשים הנעזרים בעו"ד נמוך עוד יותר.
קראו גם:
לקנות דירה ולדלג על ייעוץ משפטי זו טעות שעלולה לעלות לכם כסף רב. דירה היא כנראה הרכישה הגדולה ביותר בחיינו, והיעדר ייעוץ עלול להוביל להפסדים כלכליים גדולים. אם בכל זאת החלטתם לעשות את המהלך עצמאית, חשוב שתדעו מהם הדברים המרכזיים שצריך לשים לב אליהם לפני שחותמים על החוזה:
כשירות
לפני רכישת דירה יש לערוך בדיקות מקדימות על מנת לעמוד על איכותה של הדירה, בעיות ותקלות אפשריות שייתכן ויצוצו ועוד. ניתן לבצע את הבדיקה בצורה עצמאית, או על ידי חברות המתמחות בכך.
במקרים כאלה, ההמלצה היא לבדוק את הסביבה בה עתיד לקום הפרויקט. את הבדיקה ניתן לבצע באמצעות בדיקת התוכנית החלה על המקרקעין מושא הפרויקט.
זאת למניעת האפשרות של רכישת נכס בצמוד לבניין שעתיד לקום ונמצא עכשיו בשלבי תכנון, או מפגע תברואתי או סביבתי אחר שיכול ומתוכנן לקום.
איתנות פיננסית
אחת הסיבות המרכזיות להפסקת פרוייקטי בנייה היא האיתנות הפיננסית של הקבלן או היזם. במקרים רבים, קבלן בונה את הפרויקט הנוכחי על בסיס תשלומים שקיבל על פרויקט קודם ומינופים נוספים.
מספיקה תקלה או עיכוב בהזרמת תשלומים כדי ליצור כדור שלג שבסופו הקבלן פושט את הרגל. לכן, יש לברר טיב זכויותיו על הקרקע והאם הוטלו עליה שעבודים, ובהתאמה - לדרוש בטוחות מתאימות.
ככל שהקבלן עדיין אינו רשום כבעלים החוקי של הקרקע, יש לפעול למתן הגנה משפטית מתאימה על הרוכש למקרה שהקרקע לא תירשם על שמו בכלל או מאוחר יותר.
מה שבטוח
בטוחה היא כל ערבון שהקבלן מעניק לרוכשים על מנת להבטיח את כספם או את קיום החוזה. בטוחה יכולה להיות ערבות בנקאית, קרקע במקום אחר ועוד. בכל מקרה של חוזה, יש לוודא קיומה של בטוחה, על מנת לוודא שהרוכשים לא יישארו ללא כסף וללא דירה.
כאשר הקבלן מציע בטוחה, יש לבדוק שהיא אכן שלו או שבאפשרותו לתת אותה. בדרך כלל בפרוייקטי נדל"ן יש בנק מלווה שמעניק את המימון לבנייה. במקרה שבו אין בנק מלווה לפרויקט, יש לוודא מתן בטוחה חליפית שיש בה כדי להוות בטוחה ראויה לאור הסיכונים הכרוכים ברכישת נכס בפרויקט.
המפרט
יש לוודא קבלת מפרט בהתאם לחוק המכר ובנוסח המפורט בתוספת לחוק, לרבות שם החברה שמייצרת הפריט ומחירו - למקרה שהרוכש מוותר עליו ומזדכה. המטרה היא למנוע מצב בו הקבלן יתחייב על מוצר מסויים בעלות מסויימת, כשבפועל המחיר שונה. הפער, בייחוד בפרויקט רחב היקף כמו דירה, יכול להגיע לסכומים משמעותיים.
הפרטים
יש לוודא את סימונה של החנייה, מספרה ומיקומה וחתימה על גבי תשריט חניות. כך גם לגבי מחסן ושאר הצמדות, וזאת למניעת האפשרות שהקבלן יספק חנייה אחרת מזו שהובטחה בעל פה.
השינויים
יש לוודא עיגונן של הסכמות לגבי שינויים: ההסכמה צריכה לכלול לא רק את מהות השינוי, אלא גם את המועד למתן השינוי. המטרה היא למנוע מצב בו הרוכש מעוניין לבצע שינוי בקירות הפנימיים, לדוגמא, והקבלן מודיע כי כבר 'מאוחר מדי' וכדי לשנות זאת, יש לשלם סכום גבוה יותר מהמתוכנן.
לכן, יש לקבע בחוזה את לוח הזמנים לשינוי, ההבדל בעלויות ודרך מסירת המידע, כדי למנוע מצב בו אחד הצדדים טוען כי לא קיבל את השינוי.
כן, תתייעצו
דירה היא הנכס היקר ביותר שיהיה בבעלותכם. לכן ההמלצה שלי היא לא לרכוש דירה מבלי להתייעץ עם גורם משפטי. רוב האנשים טועים וחושבים שעוה"ד המלווה את העסקה מייצג גם אותם, מכיוון שהם משלמים גם לו.
בפועל, הם חותמים על מסמך המבהיר כי עורך הדין הוא מטעם הקבלן, ומייצג את הרוכשים אך ורק לצרכי רישום והעברת הזכויות בנכס על שם הרוכש. בכל מקרה של סכסוך משפטי, הוא מייצג אך ורק את הקבלן.
עו"ד שלומית משה, שותפה וראש מחלקת נדל"ן במשרד עו"ד דנינו-שי-משה ושות'
