"היום יותר מתמיד, ההחלטה על רכישת דירה היא עניין משמעותי ביותר", אומר ניר שמול, מנכ"ל החברה לפיתוח והתחדשות עירונית וחברת שניר. "לא רק בשל העלויות העצומות אלא גם לנוכח השפעתה של סביבת המגורים על כל המשפחה.
"לפני שאתם מוציאים לפועל את אחת הרכישות היקרות ביותר שתבצעו בימי חייכם, חשוב לבדוק מספר דברים מהותיים, כדי לקבל את ההחלטה הנכונה ביותר עבורכם":
חינוך: המרחק, הכבישים, הסגנון
הורים צעירים שקונים דירה מעוניינים שילדיהם ילמדו במסגרת חינוכית טובה ומעצימה. היום האפשרויות מעבר לחינוך הממלכתי הרגיל רבות (למשל, דמוקרטי, אנתרופוסופי, מונטסורי), לכן מומלץ לברר אילו בתי הספר נמצאים בסביבת המגורים וכיצד ניתן להירשם אליהם, אם בכלל, מבחינת אזורי הרישום.
גם בגנים ובבתי הספר הממלכתיים כדאי להתפקס על המיקום ועל מרחק ההליכה והנסיעה אליהם. קחו בחשבון כבישים ומעברי חצייה לטובת הילדים שיוכלו ללכת בעתיד לבד לבית הספר ולחצות כבישים.
תשתיות: ביקור במחלקת ההנדסה
לפני שאתם רוכשים דירה, לכו פיזית לראות את המיקום והסביבה ביום וגם בלילה. וגשו למחלקת ההנדסה בעירייה כדי לבדוק מספר דברים חשובים:
מהן התוכניות העתידיות לאזור מבחינת כבישים, תשתיות חשמל עיליות ומרחקים מקווי מתח גבוה ;
האם ישנם היתרי בנייה סמוכים או תב"ע (תוכנית בניין עיר עתידית) שאושרה או צפויה להיות מאושרת, מה שיגרום לכם לגור באתר בנייה לתקופה מסוימת ;
האם מתוכננת הרחבה של כבישים בסמוך לדירה והאם הנוף של היום ייחסם בעתיד בשל בניין שקיבל אישור בנייה לגובה.
לוקיישן, לוקיישן, לוקיישן
בנדל"ן המיקום הוא הכל. יש לו משמעות עצומה - בעיקר מבחינת המחיר. לעיתים מרחק של 50 מטר הוא הבדל של עולם ומלואו ויכול להוביל לשינוי חד במחיר. לדוגמה, אם הדירה נמצאת בשכונה אחרת, שממש מסתיימת ברחוב המדובר, או לחלופין אם הדירה היא עורפית מול דירה חזיתית ורועשת באותו הבניין ממש.
לכן כשמשווים מחירי דירות, הביאו בחשבון את כל הפרמטרים של המיקום, הן ביחס לדירה עצמה והן ביחס לדירות אחרות. ההבדל יכול להגיע למאות אלפי שקלים.
אוכלוסייה: עלות מול תועלת
אחד הדברים החשובים בבחירת דירה זו האוכלוסייה. אנשים רבים מוכנים לשלם יותר כסף כדי לגור באזור שבו האוכלוסייה משתווה אליהם, או כזו שהם מבקשים להשתייך אליה. אזורי הביקוש מהווים מוקד משיכה למשפחות רבות, שמוכנות לקחת התחייבויות גדולות ומשכנתאות עצומות כדי לגור באזור חלומותיהם – על פני אזור אחר שבו התקציב הנדרש נמוך יותר.
משפחות צעירות מעדיפות שכונות חדשות עם אוכלוסייה דומה והנושא של חיי קהילה קורץ להם מאוד, לעיתים הרבה יותר מפרמטרים אחרים של גודל דירה ותקציב. עכשיו נותר לכם להעמיד זה מול זה את מה שחשוב לכם יותר: האוכלוסייה או שטח הדירה.
שכנים: גן עדן או גיהנום
שכנים טובים יכולים לשפר את איכות חייכם ושכנים רעים עלולים להפוך אותם לגיהנום. לכן חשוב לבדוק היטב מי השכנים העתידיים שלכם. דברו עם דיירים בבניין שבו אתם מתעתדים לרכוש דירה ונסו לברר אם ישנם שכנים "בעייתיים", או שאולי המוכר מבקש למכור את הדירה כדי למלט את נפשו מקן צרעות.
גם בבית פרטי נושא השכנים משמעותי: ההמלצה שלי היא לדבר לא רק עם מוכר הדירה אלא גם עם שכנים מסביב. רק כך תוכלו להיות שקטים ולוודא שעשיתם את הצעד הנכון, בלי לגלות פתאום שמישהו ממרר את חיי הרחוב כולו.
7 צפייה בגלריה
הפער בין תוכנית משכנתא אחת לאחרת יכולה להסתכם במאות אלפי שקלים
(צילום אילוסטרציה: shutterstock)
מצב הדירה, ליקויים ועיקולים
חשוב להביא אנשי מקצוע שיבדקו את הדירה עוד בטרם הרכישה. מומלץ להזמין מהנדס בניין או הנדסאי בניין או מפקח הנדסי. לאחר בדיקת הדירה הם יוציאו דוח מסודר על הליקויים. בשלב זה ניתן להחליט האם המוכר יישא בהם או לקבל הנחה אל מול המחיר המבוקש.
חשוב גם לקחת עורך דין שמתמחה בנדל"ן כדי לבדוק את המצב המשפטי של הדירה לבדוק עיקולים ברשם המקרקעין, חובות עירייה, היטלי השבחה אם ישנם, הערות אזהרה על הנכס, חריגות בנייה וכו' .
המחיר, התחרות, הבדיקה
תמיד, אבל תמיד, כדאי לבדוק מחירי נדל"ן בסביבה בטרם ההחלטה על הרכישה. כיום המידע זמין גם ברשות המיסים וגם באתרי נדל"ן מסחריים מובילים, לכן חשוב לבדוק היטב מחירי מכירה של דירות שנמכרו בשכונה, ברחוב ולעיתים אפילו באותו הבניין.
מובן שצריכים לתת את הדעת על מצב הדירה, האם היא משופצת או לא, לשם ההשוואה ההוגנת.
לפני שאתם קונים דירת יד שנייה, מומלץ לבקר באתרי ובמשרדי מכירות סמוכים כדי לקבל הצעה למחיר של דירה חדשה. השוו את המחיר ולעולם אל תקנו לפני שבדקתם.
התחדשות עירונית
כיום באזורים רבים מתוכננת התחדשות עירונית מאסיבית עתידית. מצד אחד, הדבר יעלה את ערך הדירה העתידי ולרוב גם את גודל הדירה העתידי, במידה והבניין יעבור התחדשות עירונית מסוג פינוי בינוי או תמא 38.
מצד שני, יש להביא בחשבון מגורים באתר בנייה לתקופה לא קצרה או מעבר לדירה שכורה החל מרגע ההריסה ועד לסיום עבודות הבנייה של הפרויקט.
מימון, ריבית, תקציב
חשוב מאוד להבין את אפשרויות המימון שעומדות לרשותכם ולקחת בחשבון מה קורה אם הריבית עולה (כפי שאנו חווים בימים אלו). בצעו ניתוח רגישות להחזרים החודשיים שלכם, בעיקר בעידן שבו הכסף יקר וההחזרים החודשיים עולים. רק כך תוכלו להבין אם אתם מסוגלים לעמוד בהם לאורך זמן.
גם שאלת ההון העצמי משמעותית לעניין תקציב הקנייה, בעיקר כאשר אחוז ההלוואות שאפשר לקבל בצורה של משכנתאות מוגבל לפי הוראות בנק ישראל ל-50 אחוז למשקיע, 60 אחוז למשפרי דיור ו-75 אחוז לרוכש דירה ראשונה בשוק החופשי.
ייעוץ משכנתא
מומלץ לקחת יועץ משכנתאות שילווה וישמור על האינטרסים שלנו אל מול הבנקים: לעיתים האינטרס שלהם מנוגד לצרכי הקונים, בעיקר שמדובר בהלוואות לטווח ארוך של 30-20 שנה. הפער בין תוכנית משכנתא אחת לאחרת יכולה להסתכם במאות אלפי שקלים לאורך זמן.
קראו גם:
מחיר למשתכן ותוכניות מדינה למחוסרי דיור
בעשור האחרון, ובעיקר בחמש השנים האחרונות, המדינה משקיעה משאבים כספיים גדולים באוכלוסיות צעירות ובמחוסרי דיור. תוכנית מחיר למשתכן, מחיר מטרה ותוכניות נוספות מכילות הטבות של מאות אלפי שקלים לאלו שזוכים במכרזים.
אני ממליץ לכל מי שאין ברשותו דירה לבחון היטב את הזכאות שלו לרכישת דירה בהנחה מפליגה. לעיתים הדירות הללו יכולות לשמש גם להשקעה עתידית בלי להתגורר בהן, כי הרווח בנדל"ן נמצא כאמור בקנייה ולא במכירה כפי שטועים לחשוב. בסיטואציה כזו רוכשים דירה היכן שניתן בהנחה ובהטבה גדולה מצד המדינה וגרים בשכירות היכן שרוצים.
ניר שמול, מנכ"ל החברה לפיתוח והתחדשות עירונית וחברת שניר
