להביא את ההתחדשות העירונית לעיר, לכפר ואל מה שביניהם ולהקטין את הבירוקרטיה המסורבלת למינימום.
הדיבורים על שיקום לאחר הטראומה שעבר כל אזור העוטף כבר החלו זה מכבר, אבל יש מי שחושב גם מבחינה מעשית. נא להכיר: תוכנית 'גני העוטף', של המכון לרפורמות מבניות ויושב הראש שלו, עו"ד שרגא בירן. מי שמנהלים את המכון יחד עם בירן היא ד"ר שגית אזארי-ויזל וד"ר אור רביב.
המכון לרפורמות מבניות קידם יוזמות רבות בתחומים חברתיים בשני העשורים האחרונים: עתירה בנושא בג"ץ השכונות כדי לבטל את הגזל של תושבי השכונות, קידום תוכנית לדיור בהישג יד במכר ועוד.
אור ירוק לשטח הירוק
תוכנית גני העוטף מדברת בסך הכול על שטח של 1.3 מיליון דונם. במרחב הזה גרים 160 אלף תושבים, מתוכם תושבים עירוניים של ש.נ.א (שדרות נתיבות ואופקים) אשר בשלושתן מאה אלף תושבים, והיתר קיבוצים ומושבים.
מתוך אותם 1.3 מיליון דונם, 650 אלף דונם הם אדמות בור והיתר מעובדים במטעים, חיטה וכדומה. כחמישה אחוז (70 אלף דונם) מוגדרים כשטחי המגורים של המושבים והקיבוצים באזור העוטף ואילו היקף השטחים העירוניים של ש.נ.א הם 65 אלף דונם. במילים אחרות: כרגע יש הרבה קרקע פנויה לבינוי, פיתוח תשתיות, והצמחת כל המרחב.
יישובי הפריפריה של מדינת ישראל סובלים כבר דורות מאפליה וקניין מסוג ב', אין להם את שיתוף הפעולה בין העיר לכפר, כדי להוציא את המרחבים מתוך הפריפריה. התוכנית המוגשת על ידי המכון של התחדשות עירונית וכפרית גם יחד, יוצרת את המרחב החדש של שליטת הרשויות המקומית, המושבים והקיבוצים על גורלם, בעלים של המחנה.
מה שמציע המכון הוא תוכנית קניינית-משפטית-חברתית עם מערכת של התחדשות עירונית בערים ובכפרים, ופיתוח מרחב ירוק שיגשר בין העיר לכפר.
המכון לרפורמות מבניות מציע שתי פעילויות עיקריות בכל הקשור לעוטף (ומאוחר יותר גם לכל כ-500 נקודות היישוב בפריפריה של ישראל): התחדשות עירונית ומכר במקום חכר - שאנשים יהפכו לבעלי בית ודיור בהישג יד ושיקום השכונות. שני דברים אלו, אמורים לתרום לצמיחת האזור מבחינה כלכלית, תרבותית, מסחרית וחינוכית.
"העיר תהיה למעשה מעין שמש לכל האזור. כל אחד מהיישובים יגרום לפיתוח העיר וההיפך", מסביר עו"ד בירן. "אבל כל זה יקום רק אם יכשירו כוח משימה לאומית לצורך יישום התוכנית. זו תהיה נקמתינו האמיתית בכל אלו שעשו לנו את הזוועות של ה-7 לאוקטובר".
עוד כוללת התוכנית משיכת אוכלוסייה איכותית של אקדמאים וצוות חינוכי. "אבל קודם", מסביר עו"ד בירן, "יש לתת הטבות למקומיים, אחרי האסון הנורא שעבר עליהם, זה בראש ובראשונה. הבירוקרטיה חייבת לזוז הצידה. זו תהיה המטרה העיקרית של כח המשימה הלאומית שצריך לקום כדי לממש את התוכנית -לעקוף את הבירוקרטיה".
לפי עו"ד בירן – "למשוך את ההתחדשות במסגרת הרגילה זה פשוט הרס, הליך שיכול לקחת בן עשור לעשרים שנה, לכן צריך לגייס אנשים שיעבדו מסביב לשעון על אסטרטגיה תכנונית שתדע להביא תוכנית בתוך מאה ימים".
בעלות, בנייה וצמיחה
בין היתר מציעה התוכנית התחדשות עירונית בתוך העיר בתקווה שתוביל למעגל קסמים חיובי של פיתוח שמביא צמיחה. לפי תוכנית המכון, יש לתת סמכות מלאה לעיריית שדרות לדוגמה על פיתוח העיר, והכוונה ששטח העיר עצמו יהיה קניינית של העירייה.
עו"ד בירן: "במקרה שהשלטון על הקרקע יינתן לבני המקום, הם יוציאו יותר אפשרויות כלכליות מהקרקע. כך תימנע השקיעה של האזור, והערים שהוזכרו, כמו גם היישובים -יצמחו מעלה".
בניית דירות צומחות: ליצור צורות בנייה שונות - דיור בהישג יד במכר, שהקונה מקבל זכויות מלאות על הנכס ויזכה גם לזכויות בנייה כאשר המשפחה תגדל. מה שנקרא הדירות 'צומחות'.
פיתוח המרחב הירוק בין הערים ליישובים - שלמספר התושבים שגדל יהיה גם מסחר הרבה יותר מפותח, תרבות מגוונת ושירותים נוספים הניתנים רק מהיקף אוכלוסייה מסוים.
התחדשות כפרית: לתת את הזכויות הקנייניות למושב או לקיבוץ, ולהגדיל את שטחו לפחות ב-25 אחוז. הכי חשוב שגם כאן תהיה זכות מכר – שהבית יהיה של האדם שגר בו.
התחדשות עירונית, כוללת, במרחב החדש
יצירת מרחב תכנוני חדש ע"י הרחבת הרשויות המקומיות של יישובי החבל (רשויות מקומיות שהתכנון הכוללני מחייב את הכללתן בתוכנית) כולל מועצות אזוריות, לפי הגבולות של הרשויות המקומיות והמועצות האזוריות הנוגעות בדבר.
מתן סמכויות תכנוניות למועצות אזוריות ורשויות מקומיות, וכל זאת במסגרת תוכנית מתאר ייחודית לעוטף ישראל, עפ"י העקרונות של כפר ועיר.
הרחבות יישובים - הגדלת שטח השיפוט של הרשויות המקומיות מבלי לפגוע בשטחים החקלאיים.
הענקה זו לרשות הרשויות ללא תמורה, היא לשם תכנונן, פיתוחן ושיווקן, תוך הגדלת הזכויות בהן כשטחי השלמה המיועדים להתחדשות עירונית, ללא היטל השבחה, תוך הענקת זכויות בנייה מקסימליות ( HBU ללא החלת תקן 21.1) ותכנונם על בסיס סגמנטציה ייעודית) כמו כן תינתן אפשרות לתוספת זכויות בנייה ללא תמורה לבניינים הקיימים ולגבי צמודי קרקע להגדלתם או לבנייתם מחדש בהיקף של 100% תוספת זכויות בניה.
כדי להעצים ולהגדיל את אוכלוסיית הערים כיעד מרכזי, חיוני והכרחי, של התוכנית כולה, יוענקו הזכויות לדיור בהישג יד במכר ולבעלי מקצועות נדרשים בחינוך, ברפואה, בפיתוח האקדמי, לסטודנטים וכיו"ב, ולחסרי דיור בבעלות והון עצמי מספק לפחות ל- 5 שנות דיור כדיור בהישג יד במכר לפי חוק מימון הדיור, עפ"י הצעת החוק לדיור בהישג יד במכר שהוגשה על ידי המכון לרפורמות מבניות למר נתן אלנתן, יו"ר המועצה הארצית לממשלה לפתרון בעיית הדיור לבני המקום ללא הון עצמי, ודירה על בסיס דיור בהישג יד במכר, עפ"י חוק מימון הדיור 1992.
התחדשת כפרית
המושבים והקיבוצים
הגדלת "המחנה" הקיבוצי והמושבי והענקת זכויות קנין לגביהם לאלתר, ע"ב דגם של החלטות המועצה להענקה כזאת באופן חד צדדי. הקניין הקרקעי יועבר על שם הקיבוץ או חבריו, לפי החלטת הקיבוץ, או למושב לפי החלטת תאגיד המושב.
התכנון לאחר המרת הייעוד של "המחנה" והתכנון בעקבותיו יהיה סגמנטלי, תוך עירוב שימושים ועירוב משתמשים. הבנייה יהיו פטורים מהיטל השבחה, דמי היתר או תשלום אחר שקיים או שיתקבל על ידי הרשויות בעתיד.
הגידול של "המחנה" המושבי והקיבוצי ישמש גם לפיתוח ענפי תעסוקה בעידן הטכנולוגיות החדשניות.
הקרקע החקלאית, לא ישונה יעודה ע"ב התכנון של כפר עיר (להבדיל מהקרקע במחנה המוגדל במושב ובקיבוץ), אולם במקרים יוצאי הדופן של המרת יעוד ידונו הצדדים במשך השנה הקרובה על ההסדרים, לגבי נושא זה על בסיס התחשבות בזכויות קניין מיוחדות לגבי קרקע חקלאית במושבים ובקיבוצים, בחכירה לדורות, ע"ב התמורה לפי השווי החדש.
תכנית מתאר בעוטף – לאלתר - סוף לסיפוחים, לפריפריה, ויצירת זהות בין העיר לכפר:
טיוטא של תוכנית מתאר לעוטף ישראל המורחב הוכנה ביוזמת המכון ומשרד הארכיטקטים קולקר את קולקר, שעיקריה מוצגים במצגת הרצ"ב שניתנת לאישור תוך 100 ימים, לאור תגובתו הראשונית החיובית של יו"ר הוועדה המחוזית מחוז דרום.
משמעות הדבר שהרפורמות המוצעות בעיקרון ע"י המנהלת תקודמנה על בסיס מרחב חדש, קנין חדש – התחדשות עירונית והתחדשות כפרית גם יחד.
המדובר ב- 81 ישובים כפריים, מושבים וקיבוצים בארבע מועצות אזוריות וכשלוש רשויות מקומיות ביחד כ- 161 אלף תושבים (הפרוסים על פני כ-1,350,000 דונם מימוש הרפורמות של המנהלת על בסיס החדש – משמעו להגדיל את האוכלוסיות בצורה משמעותית ולהעלות מעלה את יישובי העוטף.
החלטה כזו תהווה חיבוק חם של מדינת ישראל לגיבורי עוטף ישראל.
