אחד הפרמטרים המרכזיים המשפיעים על מחירי הדירות בישראל הוא כיווני האוויר שלהן והנוף הנשקף מהדירה.
בפרויקטים חדשים הנבנים על קרקעות פרטיות או קרקעות מדינה, וכן בפרויקטי התחדשות עירונית של הריסה ובנייה מחדש או פינוי בינוי, לרוב נבנים בניינים שבהם ישנן מספר דירות בכל קומה, ורוב הדירות זוכות לשני כיווני אוויר או פחות.
בדרך כלל דירות שמציעות שלושה כיווני אוויר הן דירות מיוחדות בקומות הגבוהות של הבניין, ורק במקרים נדירים נבנות דירות סטנדרטיות בבנייני קומות עם שלושה כיווני אוויר.
מיעוט היצע באזורי הביקוש
לפי מחקר שבוצע בחברת שיווק הנדל"ן דרא, דירות עם שלושה כיווני אוויר אכן הפכו למוצר נדיר בנוף הנדל"ן הישראלי, ככל שמגמת ציפוף הבנייה במרכזי הערים מתגברת.
"דירות כאלה הן מבוקשות מאוד בשל ייחודן ובשל המיעוט שלהן באזורי הביקוש", אומר דרור אוהב ציון, מנכ"ל ובעלי חברת דרא. "רוב הפרויקטים שתוכננו בשנים האחרונות, בדגש על מרכז הארץ, מתאפיינים בבניינים שבהם 4 דירות או יותר בכל קומה עם שני כיווני אוויר לכל דירה.
בפרויקטים בהם ייבנו 5 דירות או יותר לקומה תהיינה גם דירות עם כיוון אוויר אחד (דירות כלואות). רק בפרויקטי בוטיק עם צפיפות נמוכה של 2-3 דירות בקומה, ניתן למצוא דירות עם שלושה כיווני אוויר".
בהתאם להיותן נדירות מאוד וייחודיות, עם ביקוש גבוה, גם התמחור של דירות עם שלושה כיווני אוויר עולה. לדברי אוהב ציון, "כשאנחנו מתמחרים דירות חדשות בפרויקטים, אנו מחשיבים כמוצר סטנדרטי דירות עם שני כיווני אוויר, בעוד שדירות עם 3 כיוונים נחשבות למוצר 'פרימיום' שמתומחר לעתים במאות אלפי שקלים יותר מדירה זהה עם שני כיווני אוויר. תלוי כמובן במיקום הפרויקט, בנוף הנשקף מהדירה ובאיכות התכנון.
"באופן כללי, פערי המחיר בין סוגי הדירות הוא כ-10% על כל כיוון אוויר נוסף. כך למשל, בפרויקט חצר אנג'לו ביפו שאנו משווקים עבור קבוצת המזרח, בדירות בשווי 3 מיליון שקל המשמעות של כיוון אוויר נוסף הוא כ-300 אלף שקל".
גם אורי פליישמן, סמנכ"ל השיווק של קבוצת לוינשטין, מדבר על היותן של דירות עם 3 כיווני אוויר נדירות מאוד, במיוחד בתל אביב.
"באופן טבעי, בבנייה של פרויקטים בתוך מגרשים אורבניים צפופים, הגישה היא לרוב לנצל באופן מירבי ומיטבי את השטח הקיים, ולכן דירות עם שלושה כיווני אוויר בתל אביב הן מוצר נדיר למדי. בעזרת תכנון קפדני בפרויקטי התחדשות עירונית שלנו ברחוב בלוך וברחוב אנטיגונוס, הצלחנו לתכנן דירות כאלה, והפרמטר של כיוון האוויר הנוסף קורץ מאוד לרוכשים ומושך ביקושים גבוהים".
גם הנוף קובע
גם חיים מסילתי, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, מסכים כי קיימים פערי מחיר גדולים בין דירות עם שלושה כיווני אוויר, לבין דירות עם שני כיוונים, ובוודאי לעומת דירות "כלואות" שמציעות כיוון אוויר אחד בלבד. לדבריו, היתרונות של כיווני האוויר הם כמות האור והאוויר שנכנס לדירה וכמובן הנוף הנשקף מהמרפסות.
4 צפייה בגלריה
בתמחור כל מקרה הוא לגופו, אין נוסחת קסם אחידה לתוספת של כיוון אוויר
(צילום: shutterstock)
"מבחינה שמאית, בתמחור של דירות כאלה כל מקרה הוא לגופו, אין נוסחת קסם אחידה לתוספת של כיוון אוויר, זה תלוי איפה הפרויקט, מה הנוף שאליו צופה הדירה (נוף לים, לפארק או ליער, או לחילופין לבית עלמין), הגובה שלה ועוד".
מסילתי מסביר כי בהערכה שמאית כזו יש מקדמים אקויוולנטיים שיכולים לנוע בין 0.25 ל-0.3 ואפילו 0.4 מתוך השווי למ"ר בנוי.
בעיר כמו תל אביב למשל, דירות עם נוף לים מתומחרות ב-20-25% יותר מדירות דומות שלא פונות לים. באשר לכיווני האוויר, פערי מחיר של כ-25% יש גם בין דירות בת"א עם שלושה כיווני אוויר לבין כיוון אויר אחד בלבד. בין שניים לשלושה כיווני אוויר הפערים הם בין 10% ל-15%.
בנוסף, ככל שעולים יותר לגובה, הנוף הנשקף מהמרפסת הוא איכותי יותר, אולי פתוח יותר, וזה מביא לתמחור עולה של כ-2% לכל קומה. גם המרחק הגדול יותר ממטרדי רעש, זיהום אוויר ונוף, משפיע על המחיר ככל שעולים לגובה.
קראו גם:
מנגד, במקרים שבהם הדירה פונה לבית עלמין למשל, לכיוון האוויר השלישי אין הרבה משמעות ואולי הוא אפילו בעוכרה של הדירה בהתחשב בנוף.
פרמטר נוסף שמשפיע על המחירים בהקשר זה, הוא כמות הדירות בכל קומה. לצד היתרון של הכיוון האוויר השלישי, העובדה כי דירות כאלה לרוב נבנות רק שתיים בקומה, ושיש רק שכן אחד נוסף בקומה ולא עוד שלושה, מעלה את מחיר הדירה בשל הפרטיות שהיא זוכה לה בבניין.
דרור אוהב ציון מציין, כי דירות סטנדרטיות עם שלושה כיווני אוויר ניתן למצוא יותר בערים פריפריאליות בהן הצפיפות נמוכה, בעוד שבערים גדולות ומרכזיות כמו תל אביב, ערי גוש דן וירושלים, המוצר הזה יהיה נדיר במיוחד, בוודאי כשמדובר במרכזי הערים. ככל שהמגמה הכללית בארץ היא לצופף, דירות מסוג זה הופכות למוצר נדיר גם בפריפריה.
